Verantwortungsvolles Gastgeben in Italien

Bei der Entscheidung, ob du Gastgeber: in auf Airbnb in Italien werden möchtest, ist es wichtig, dass du die Gesetze in deiner Region oder Stadt verstehst. Als Plattform und Online-Marktplatz bieten wir keine Rechtsberatung an, aber wir möchten dir jedoch Informationen zur Verfügung stellen, die dir dabei helfen können, die geltenden Gesetze und Vorschriften besser zu verstehen. Diese Liste ist nicht vollständig, aber sie kann dir einen guten Anfang machen, deine lokalen Gesetze zu verstehen.

Es gibt fünf Hauptanforderungen auf nationaler Ebene, die anwendbar sind, unabhängig davon, ob Sie ein Unternehmen besitzen oder ein einzelner Gastgeber sind. 

Nationale Anforderungen

Nachfolgend findest du die wichtigsten Dinge, die du wissen solltest:

Unterzeichne einen Vertrag mit deinen Gästen

Sie können einen Touristenmietvertrag unterzeichnen, sowohl für den Fall, dass Sie eine natürliche Person (Eigentümer, Untermieter oder Kreditnehmer) sind, als auch für den Fall, dass Sie ein Unternehmen (z. B. einen Immobilienverwalter) haben. Der Vertrag kann von jeder Dauer sein (z. B. 1 Tag; 30 Tage; 1 Jahr; 2 Jahre). Am Ende des Vertrages ist keine Stornierung erforderlich. Durch die touristische Vermietung kannst du gegen eine Gebühr einen Touristen in deiner Unterkunft aufnehmen.

Wenn du keinen Vertrag hast, empfehlen wir dir, dich bei deinem Einheimischen Gastgeber: innen-Club zu registrieren. Du kannst dich an andere Gastgeber: innen wie dich wenden und sie um Informationen bitten.

Die Anforderungen können unterschiedlich sein, wenn du dich entscheidest, deine Unterkunft für einen Zeitraum von bis zu 30 Tagen zu mieten. Schauen wir uns die verschiedenen Fälle an:

A. natürliche Person oder Unternehmen mit einem Vertrag von bis zu 30 Tagen;
B. Natürliche Person oder Firma mit einem Vertrag von mehr als 30 Tagen.

A. Natürliche Person oder Unternehmen mit einem Vertrag von weniger als 30 Tagen

Wenn du eine natürliche Person oder ein Unternehmen bist und die touristische Vermietung maximal 30 Tage dauert, heißt sie „Short Rental“ („locazione breve“). In diesem Fall besteht keine Verpflichtung zur Registrierung des Vertrags.

Unterkünfte, die für Kurzzeitvermietungen gemietet werden können
Du kannst nur Immobilien in Italien mit Wohnnutzung für Wohnzwecke und seine Nebengebäude (Kisten, Parkplätze, Keller, Dachböden usw.) vermieten. Du kannst auch einzelne Zimmer deiner Immobilie mieten.

Einschränkungen für Dienstleistungen, die nicht mit der Nutzung der Unterkunft zusammenhängen
Du kannst deinen Gästen eine Wasch- und Zimmerreinigung und alle Dienstleistungen zur Verfügung stellen, die ausschließlich für die Wohnungsbedürfnisse funktionieren (z. B.: Nebenkosten, WLAN, Klimaanlage usw.). Andererseits kannst du die Dienstleistungen nicht erbringen, die nicht mit der Nutzung der Immobilie zusammenhängen (z. B. Frühstück, Mahlzeiten, die Bereitstellung von Mietwagen oder Reiseführern). Um diese zusätzlichen Dienstleistungen zu erbringen, müssen Sie Ihre Immobilie als Unterkunft (z. B. „struttura ricettiva“) konfigurieren, sodass Sie die verschiedenen Anforderungen erfüllen müssen, die normalerweise unter solchen Umständen durch regionale Vorschriften erforderlich sind.

B. Natürliche Person oder Unternehmen mit einem Vertrag, der länger als 30 Tage dauert

Wenn Sie eine natürliche Person oder ein Unternehmen sind und die touristische Vermietung im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie länger als 30 Tage dauert, müssen Sie einen Vertrag mit Ihrem Gast unterzeichnen und ihn bei der ItalianTax Authority („Agenzia delle Entrate“) registrieren.

Du kannst deinen Vertrag registrieren, indem du:

• die Nutzung der elektronischen Dienste der italienischen Steuerbehörde;
• die Registrierung bei einem Büro der italienischen Steuerbehörde anzufordern;
• einen qualifizierten Vermittler (Berufs-, Berufsverband, Café usw.) oder einen Delegierten zu ernennen.

Bitte konsultiere diese Seite des Ministeriums für Wirtschaft und Finanzen, um weitere Informationen zu Mietverträgen oder Mietverträgen für Immobilien zu erhalten.).

Unterschied zwischen Touristenvermietung und vorübergehender Vermietung („locazione transitoria“)

Die vorübergehende Vermietung kann im Gegensatz zu einer touristischen Vermietung eine maximale Dauer von 18 Monaten haben, ohne eine Mindestdauerbegrenzung und kann für die Bedürfnisse sowohl des Gastgebers als auch des Gastes - der Arbeitsmobilität, im Zusammenhang mit den Studien usw. festgelegt werden. Der temporäre Mietvertrag muss schriftlich unter Verwendung von dieses Formular erfolgen. Stelle sicher, dass es eine spezifische Aussage über die Notwendigkeit einer Vergänglichkeit enthält, die durch entsprechende Unterlagen unterstützt wird.

Unterschied zwischen Touristenvermietung und Vermietung für Universitätsstudenten

Die touristische Vermietung unterscheidet sich auch von der Vermietung für Universitätsstudenten. Die Vermietung für Universitätsstudenten kann von sechs Monaten bis drei Jahren dauern und kann in Gemeinden mit Universitäten, Universitätskursen usw. erfolgen, wenn der Gast in einem Studiengang oder Aufbaustudium in einer anderen Gemeinde als dem Wohnort eingeschrieben ist. Der Vertrag muss schriftlich unter Verwendung dieses Formulars abgeschlossen werden.

Nutze diesen Artikel als Ausgangspunkt, um dir zu helfen, einige der Anforderungen zu entdecken, die gelten können, wenn du dich entscheidest, Langzeitunterkünfte auf Airbnb zu mieten.

Registriere Gäste über das Alloggiati-Webportal

Du hast nach dem Check-in bis zu 24 Stunden Zeit (oder 6 Stunden, wenn der Aufenthalt eine Nacht ist), um die allgemeinen Informationen deiner Gäste über das Alloggiati Web, d. h. das Portal der Staatspolizei (Artikel 109 TULPS), zu übermitteln. 

So registrierst und authentifizierst du dich im Alloggiati-Webportal

Um dich im Alloggiati-Webportal zu registrieren, musst du zuerst eine Anfrage an die territorial kompetente Questura stellen. Wähle die Region aus, in der sich deine Unterkunft befindet, und wende dich an die Registrierungsverfahren jedes kompetenten Questura.

So kommunizierst du die allgemeinen Informationen deiner Gäste

Nachdem du dich ordnungsgemäß authentifiziert hast, befolge dieses Verfahren, um die allgemeinen Informationen deiner Gäste mitzuteilen.

Lade die Dateien herunter, die die Anzahl der Registerkarten bestätigen, die in den letzten 30 Tagen korrekt eingereicht wurden, indem du das Element „Quittungen“ („Ricevute“) auswählst, und bewahre alle damit verbundenen Quittungen auf.

Kommuniziere Daten für statistische Zwecke

Jede Region oder autonome Provinz bietet Möglichkeiten, Touristenströme an die öffentliche Verwaltung zu kommunizieren, um aggregierte statistische Daten zu erhalten. Wir empfehlen Ihnen, in dieser Hinsicht die institutionellen Websites und die „Hosting Responsibly“ -Form der Region und der Gemeinde, in der sich Ihre Unterkunft befindet, zu konsultieren. Tatsächlich kann die Art und Weise, wie solche Daten kommuniziert werden, von Region zu Region variieren.

Steuerverpflichtungen

Gemäß Artikel 4, Absatz 5ư des Gesetzesdekrets 50/2017, geändert durch das Budgetgesetz 2024, müssen Plattformen wie Airbnb eine Pauschalsteuer in Höhe von 21 % („Cedolare secca“) auf das Einkommen nicht professioneller Gastgeber: innen aus Kurzzeitvermietungen erheben. Beispiele für nicht professionelle Gastgeber: innen sind Gastgeber: innen, die nicht umsatzsteuerlich registriert sind und weniger als fünf Unterkünfte vermieten. 

Ab dem 1. Januar 2024 können sich Gastgeber: innen in ihr Nutzerkonto einloggen und bestätigen, ob Airbnb von der Kurzzeitvermietung ihrer Unterkunft Steuern auf zukünftige Einkünfte einbehalten muss. Airbnb zahlt den einbehaltenen Betrag an die Agenzia delle Entrate und stellt jährlich die „certificazione unica“ mit Details über die Steuereinbehalte ihrer Einkünfte aus, damit sie sie in ihren Steuererklärungen berücksichtigen können. Gastgeber: innen können ihre Steuereinbehaltungsdaten jederzeit in ihrem Konto überprüfen und verfolgen.

Wenn es sich bei deinem Inserat um eine zusätzliche Hotelunterkunft handelt (z. B. „struttura ricettiva extra-alberghiera“) (z. B. B&B, Gästehaus oder Ferienhaus), die gemäß Artikel 67, Absatz 1, Buchstabe i des TUIR gelegentlichen Einkünften unterliegt, musst du dich dafür entscheiden, deine Steuern selbst zu verwalten, da diese Einkünfte nicht der Quellensteuer von 21 % unterliegen. 

Weitere Informationen finden Sie in unserem speziellen Artikel über italienische Einkommenssteuern. Wenn du dir nicht sicher bist, wie lokale Gesetze oder diese Informationen für dich gelten, empfehlen wir dir, deine eigenen Verpflichtungen zu untersuchen oder dich von deinem Steuerberater beraten zu lassen.

Nationaler Identifikationscode

Das sogenannte „Decreto Anticipi“ (Dekret Nr. 145/2023, umgewandelt in Gesetz Nr. 191/2023) enthält einen nationalen Identifikationscode (CIN) und eine vom Tourismusministerium verwaltete Datenbank („BDSR“).

So erhältst du die CIN

Über das BDSR, das in Zusammenarbeit mit Regionen und autonomen Provinzen erstellt wurde, ist es möglich, die CIN zu erhalten, die du sowohl in deinen Inseraten auf Airbnb als auch außerhalb deiner Unterkunft anzeigen musst.

Für weitere Informationen kannst du das vom Tourismusministerium zur Verfügung gestellte Handbuch konsultieren oder Hilfe über die auf der BDSR-Zugangsseite angegebenen Kanäle anfordern oder die offizielle Website des Ministeriums für Tourismus besuchen.

Das passiert, wenn du die CIN nicht hinzufügst

Ab dem 2. Januar 2025 müssen alle Gastgeber: innen eine CIN für jedes anspruchsberechtigte Inserat haben. Wenn du die CIN nicht auf Airbnb anzeigst, kannst du dich daran hindern, Gastgeber zu sein, und dich potenziellen Sanktionen der zuständigen Behörde aussetzen.

Was sind die Anforderungen?

Wenn du Gastgeber für Kurzzeitaufenthalte (30 Tage oder weniger) bist, benötigst du im Allgemeinen immer eine CIN, während bestimmte Arten von Langzeitaufenthalten außerhalb des Geltungsbereichs der Verpflichtung liegen können. Es können besondere Befreiungen gelten, zum Beispiel, wenn es sich bei deiner Unterkunft nicht um eine Immobilie handelt oder wenn du eine CIN beantragt, aber noch nicht erhalten hast.

Alle Immobilien, die im Rahmen von Kurzzeitmietverträgen oder touristischen Mietverträgen vermietet werden, unabhängig davon, ob sie professionell oder privat verwaltet werden, müssen mit Arbeitsgeräten ausgestattet sein, um brennbare Gase und Kohlenmonoxid sowie rechtskonforme tragbare Feuerlöscher zu erkennen. Denk daran, dein Inserat so zu aktualisieren, dass du die Anforderungen einhältst.

Aktualisiere die Informationen zu Kohlenmonoxid- und Rauchmeldern in Inseraten

Um die Anforderungen zu prüfen, die für deine spezifische Situation gelten, kannst du dich zunächst mit den vom Tourismusministerium bereitgestellten häufig gestellten Fragen befassen.

Wie Sie die Vorschriften einhalten

Gastgeber:innen können ihre CIN in das entsprechende Pflichtfeld auf Airbnb eintragen, um ihren gesetzlichen Verpflichtungen nachzukommen. Du kannst dies entweder tun, indem du die folgenden Anweisungen befolgst, oder über deinen Softwareanbieter, falls du einen solchen nutzt.

Nachdem du eine CIN erhalten hast, kannst du sie auf Airbnb anzeigen:

So fügst du die CIN deinem Inserat auf Airbnb hinzu

Ich habe meine CIN beantragt, aber noch keine erhalten. Was kann ich tun?

Wenn du eine CIN beantragt hast, sie aber noch nicht erhalten hast, wähle die entsprechende Befreiung aus, um weiterhin Gastgeber: in zu sein.

So beantragst du eine Befreiung

Wenn du eine nationale Identifikationsnummer (CIN) beantragt, diese aber noch nicht erhalten hast, bist du möglicherweise berechtigt, eine vorübergehende Befreiung einzureichen. Dafür musst du zunächst auf der BDSR-Zugangsseite gemeldet haben, dass du deine Unterkunft nicht finden kannst (weitere Anweisungen findest du auf Seite 13 dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung).

Wenn du diese Befreiung auswählst, hast du mindestens 30 zusätzliche Tage Zeit, deine CIN hinzuzufügen, bevor dein Inserat nicht inseriert wird. Stelle sicher, dass du deine CIN hinzufügst, sobald du sie erhalten hast.

Wenn deine Anfrage nach einer CIN für mehr als 30 Tage ab dem Tag, an dem du sie auf der BDSR-Zugriffsseite gemeldet hast (gemäß Schritt 1 oben), wird dir das Tourismusministerium eine temporäre CIN (genannt „nicht verifizierte CIN“) zur Verfügung stellen, die du bei Airbnb hinzufügen kannst, bis die Verifizierung deines Falls bei der zuständigen Behörde abgeschlossen ist.

Hinweis: Wenn es sich bei deinem Inserat nicht um eine Immobilie handelt, kannst du dies melden, indem du nach Schritt 4 die entsprechende Option auswählst.

Nur Langzeitaufenthalte anbieten

Während in allgemeinen Unterbringungseinrichtungen („strutture ricettive“) und Inserate, die touristische Mietverträge anbieten („contratti di locazione per finalità turistiche“) immer verpflichtet sind, eine CIN zu haben, bestimmte Arten von Langzeitaufenthalten können möglicherweise weiterhin ohne CIN Gäste aufnehmen.

Nachdem du deine individuelle Situation verifiziert hast, kannst du dies tun, indem du deine Mindestaufenthaltsdauer auf 31 Nächte aktualisierst, wenn du dich entscheidest, nur Langzeitaufenthalte anzubieten.

Meine Unterkunft befindet sich in einer Region, in der die regionale Registrierung noch erforderlich ist. Was sollte ich tun?

Bitte beachte, dass die geltenden regionalen Vorschriften noch in Kraft sind und daher bei Bedarf weiterhin regionale Identifikationscodes verwendet werden sollten. Du kannst sie gegebenenfalls in deiner Inseratsbeschreibung hinzufügen.

Lokale Vorschriften

Entdecke die Compliance-Anforderungen für deine Region:

• Abruzzen
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• Kalabrien
• Kampanien
• Emilia-Romagna
• Friuli-Venezia Giulia
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